逾期交房致合同目的无法实现，可行使法定解除权

向一审法院起诉请求：1.判令解除商品房买卖合同；2.判令返还购房款240000元及利息10000元；3.判令支付违约金99元；4.本案的诉讼费用由某公司承担。

本案的争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同应否予以解除；2.返还购房款及违约金（利息损失）的请求应否予以支持。

合同解除权分约定解除权和法定解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”上述法律规定了合同解除权的消灭事由，即除斥期间届满而未行使解除权的，解除权消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”文某提起本次诉讼应视为向公司提交解除合同的书面通知，案涉合同应于某公司收到起诉状之日（即2021年12月21日）起解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，文某主张双方约定的违约金过低，要求自逾期交房之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合本案实际，文某的实际损失应为利息损失，文某主张的利息及计算方式，符合法律规定。

        开发商上诉:

某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回文某的诉讼请求。事实和理由：一、合同解除权已经依法消灭，其解除合同主张不应得到支持。一审判决一适用法律错误。涉案合同第十二条第2项约定：逾期交房超过90日的，文某有权解除合同。合同约定的交房时间为2019年12月31日前，推算詹文章取得合同解除权的时间点为2020年4月1日。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。解除权属于形成权，一年的期间是除斥期间。不论是什么情况，一年期限都是不变期间，不适用中止、中断和延长的规定。文某取得合同解除权为2020年4月1日，至2021年4月1日一年的期限内没有行使合同解除权，其合同解除权依法已经消灭。

二审认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉合同应否解除；2.应如何支付违约金。

对案涉合同应否解除问题，应结合案件的实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因，系公司违约所致合同目的不能实现，故一审法院判令解除案涉合同正确，本院予以维持。利息计算正确。