无代理权的万州房屋买卖合同纠纷

      案 情介绍

2019年1月10日，袁某花与邓某在中介签订房屋买卖合同，约定由袁某花将袁某名下的房产出售给邓某。袁某获悉后，不认可该合同的效力，不同意卖房。买家邓某向法院起诉袁某花和袁某，要求继续履行合同。邓某认为袁某银行账户上收到其打款的购房定金，以此来推定袁某事后追认了合同效力。此外，因为袁某花与袁某是姐弟关系，且袁某花出示了袁某的房产证原件，因此有理由相信袁某花有代理权。                                             

                   律师分析

原告邓某向法庭提供的证据及其在法庭上的陈述都能表明，不存在被告袁某追认的情形，也不构成表见代理。
一、原告关于袁某追认合同的主张不成立
   原告声称，袁某账户收到定金，表明袁某事后认可合同。而庭审表明，原告、袁某花、中介三方没有任何人就合同签订、款项接收事宜与袁某联系过，因此，袁某花于2019年1月10日在定金收据签字，提供袁某的个人账户，包括原告向袁某账户汇定金，袁某一概不知情。
   此外，原告提供了一份录音证据，该证据的证明目的之一，袁某客观上收受了10万元定金。由此表明，原告本身也认可，袁某主观上并不知道有汇定金一事，只是客观上有10万元进了袁某的账户。
二、原告关于表见代理的主张不能成立
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中关于认定表见代理行为的司法解释，原告关于表见代理的主张不能成立。
（一）袁某花的行为客观上不具有代理权的表象。

原告声称其将袁某作为被告的理由是授权不明。但原告并没有证据证明袁某给过袁某花授权。实际上，袁某从未授权袁某花，根本不存在授权不明。原告声称，袁某花于2019年1月10日在中介某门店向原告出示了涉案房屋房产证、袁某户口本、身份证、银行卡。原告并没有提供相应证据证明其上述主张。原告从始至终未见过涉案房屋原件，更不可能见过袁某其他个人证件原件。退一步，即便袁某花提供上述证件，也不能由此表明袁某花获得出售房屋的权限。

（二）原告主观上不是善意的且存在过失。
庭审中，原告与被告袁某花认可的事实为：2019年1月10日原告与被告袁某花第一次见面。原告邓某、被告袁某花都认可：在中介某门店，袁某花、原告第一次见面。但并没有人要看房，中介和原告都要求直接签订合同。中途，袁某花离开中介门店，当天晚上7点多袁某花又返回中介门店，签订了该合同。同时袁某花在《定金收付收据》上签字，并提供了袁某的银行账户。因银行已经下班，次日，原告母亲在银行柜台向袁某银行账户汇入定金。不可否认的是，原告早在2019年1月10日就单方看中并执意要购买涉案房屋（见原告立案时的证据《委托支付买卖定金协议书》、《定金专用收据》），这样才能理解，原告在未看房的情况下执意与无代理权限的袁某花签订房屋买卖合同。另一个不可否认的事实是，在合同签订之前，无论是原告邓某、中介，还是袁某花都没有告诉袁某。没有任何人告知过袁某要签订房屋买卖合同及合同条款。中介为了促成该合同的履行，违反常规，将《定金收付收据》作为《买卖定金协议书》的附件列在《买卖定金协议书》第二页（见原告证据1中的《房屋买卖业务签约文件合订本》中的《买卖定金协议书》）。在原告没有支付定金的情况下，由袁某花在定金收据上签字，促使袁某花提供袁某个人账户。一直在中介门店的原告邓某应当清楚中介将单方签字的《定金收付收据》放在三方签字的《买卖定金协议书》内。
综上，在合同签订，单方执意购买涉案房屋，明知袁某花无授权的情况下，仍与袁某花签订涉案房屋买卖合同，并向袁某花获取袁某的银行账户。袁某花的行为客观上不具有代理权的表象，而原告主观上不是善意的且存在过失。

        审理结果
袁某花无权代理行为既没有得到被代理人袁某的追认，也不构成表见代理。根据中华人民共和国合同法第四十八条、第四十九条之规定，驳回邓某的诉讼请求。