夫妻一方处理共同房产而另一方未明示的合同有效

作者：黎克奎 律师 　电话：136  58215178

                  案   情

原告钱某与被告魏某于1984年4月5日登记结婚。婚后购得一套房屋。2006年，被告江某某购买钱某夫妻的房屋。2018年，钱某夫妻要求被告江某某返还房屋遭到拒绝，被告江某某提供了其与魏某于2006年3月12日签订的房屋买卖合同，但魏某予以否认，经鉴定，证明此合同是真实的。原告钱某于2019年3月将魏某与江某某作为共同被告诉至法院，诉称二被告故意串通买卖房屋且魏某未经过原告同意，私自处分了夫妻共有的房屋，因此，房屋买卖合同应属无效。要求法院确认被告魏某与江某某于2006年3月12日签订的房屋买卖合同无效。

                    律师分析

我国民事诉讼法关于家庭财产处分权、默示的规定分别见于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（以下简称《解释（一）》）和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（以下简称《民通意见》）。与本案有关的规定分别是《解释（一）》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意为由对抗善意第三人。《民通意见》第66条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。
1、魏某处分其和原告共同财产的房屋的行为是否有效。
2006年3月12日，被告魏某将房屋以2000元的价格卖给被告江某某并签订了合同收取了购房款。从中可以看出，被告魏某确实处理了夫妻共同财产。根据《解释（一）》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意为由对抗善意第三人”。根据查明的事实，在魏某与江某某协商买卖房屋事宜时，原告钱某在场，虽未签字，但亦未提出异议。被告江某某有理由相信魏某卖房一事经过了原告钱某的同意，卖房是双方共同的意思表示。因此原告钱某不得以不同意为由对抗作为善意第三人的江某某。
2、经法院调查证人，其称是被告江某某带领自己到魏某家，当时江某某将房款给付魏某时，钱某亦在家。根据《民通意见》第66条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。

                                                  法院判决
法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。被告魏某将诉争房屋卖给被告江某某，双方签订了买卖合同，并实际履行了十年余，是双方真实意思表示，且价格合理。被告江某某将房屋款给付被告魏某时，原告钱某亦在场，原告钱某应当知道诉争房屋的买卖关系存在，且未提出异议，只是其未在合同上签字，从法律形式来看，原告钱某系对房屋买卖合同成立的一种默示。现原告钱某以被告魏某与江某某买卖房屋时其不知情，该陈述违背常理。故从维护交易安全、社会诚信、物权稳定等因素考虑，认定被告魏某与江某某于2006年3月12日签订的房屋买卖合同有效。故根据相关法律规定，判决驳回原告钱某的诉讼请求。